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[올앳부동산]우리만의 ‘브랜드 아파트’를 만들었다…소규모 정비사업 성공의 비결

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작성자 행복이
댓글 0건 조회 81회 작성일 26-05-06 22:42

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지난달 23일 더불어민주당 주거복지특별위원회 주최로 국회에서 열린 부동산 정책 토론회. 문재인 정부 국토교통부 장관을 지낸 변창흠 세종대 교수는 이 자리에서 “‘민주 정부’는 재개발 뉴타운의 한계를 극복할 수 있는 대안적 정비모델 개발에 소극적이었다”고 자성했다.
수만㎡를 전면 철거하고 짓는 대규모 재개발을 ‘집값 상승’ ‘원주민 소외’ 등으로 비판하면서도 “그럼 소규모 재개발 대안이 있느냐”는 질문에 제대로 답하지 못했다는 것이다. 2018년 ‘빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법’ 제정으로 가로주택정비사업·자율주택정비사업 등이 대안으로 제시됐지만, 실현된 사례는 극히 드물다.
문재인 정부가 소규모 정비사업을 띄울 때, 서울 성북구 개운산 자락 단독주택에 살던 개운산마을 사람들도 가로주택정비사업에 뛰어들었다. 2020년 사업을 시작해 지난해 10월 마침내 착공했다. 소규모 정비사업 중 순항 중인 몇 안 되는 모델 중 하나다.
새로 태어날 단지 이름은 ‘커먼즈 종암’. 시공사가 아닌 원주민 조합원들이 직접 붙인 이름이다. 손수 ‘아파트 브랜드’를 만들었다는 자부심이 대단한 곳이다. 지난달 29일 커먼즈 종암 현장 인근에서 개운산마을 이원형 조합장과 홍보 담당 신기수 조합원을 만나 그 어렵다는 소규모 정비사업을 여기까지 끌고 온 과정과 비결을 들었다.
커먼즈 종암의 시작은 원래 서울주택도시개발공사(SH)와 함께였다. 당시 정부는 한국토지주택공사(LH) 등이 조합설립·건축심의 등 행정처리와 사업성 분석 등을 보조하는 ‘공공참여형 소규모주택정비사업’ 모델을 내놨다. SH·LH가 시행사 역할을 하는 셈이다.
이 조합장이 보기에 개운산마을은 기본적으로 사업성이 좋았다. 3종 일반주거지역으로 상향되면서 용적률이 300%까지 허용됐다. 그간 개별적으로 빌라로 재건축한 집도 없이 단독주택이 유지됐기에 모든 가구의 대지 지분이 넉넉했다. 재개발 현장에서 흔히 보는 ‘지분 다툼’의 소지가 작았다. SH도 그런 점을 고려했을 것으로 보인다.
하지만 서울시장이 바뀌고 정권이 바뀌면서 상황도 바뀌었다. ‘미분양 약정매입’ 얘기까지 나누던 SH와의 협업이 갑자기 중단됐다. 다행인 건 주택도시보증공사(HUG)가 사업비 지원·보증을 유지했다는 점이다. 이 조합장은 “HUG의 보증이 이 사업의 금융 리스크를 거의 해소해주면서 조합으로서는 큰 뒷받침이 됐다”고 말했다.
“우리가 짓는 아파트인데 우리 브랜드를 못 붙인다면 임대아파트처럼 지을 수밖에 없습니다.”
이 조합장은 2024년 시공업체를 찾던 중 한 건설사에서 이런 말을 들었다고 했다. 고압적인 태도에도 이 조합장이 굽힐 수 없는 이유가 있었다. 그간 사업을 진행하며 30여 명 조합원 각 가구에 맞춤형 설계를 진행한 터였다. 공간기획·컨설팅 전문업체인 간삼기획과 함께 130가구 규모 단지에 들어갈 평면 타입을 무려 10개나 만들어냈다.
반려동물이 있는 1인 가구(36㎡), 노모와 성인 자녀가 함께 또 따로 살 수 있는 복층형 가구(69㎡), 조부모와 함께 어린 아이를 돌보며 살기 좋게 두 집을 하나로 묶은 가구(133㎡)…. 물론 ‘국민평형’이라고 불리는 전형적인 30평 가구(84㎡)도 있다. 이 조합장은 타입을 생성할 때마다 조합원 한 사람 한 사람의 얼굴을 떠올렸다.
이 모든 것을 접고 ‘평범한’ 59㎡, 84㎡ 아파트로 재편하고, 시공부터 분양까지 주도권을 다 넘기라는 건설사의 요구는 받아들일 수 없었다. 간삼기획을 통해 수소문한 끝에 겨우 찾은 시공사가 보미건설이다.
이 조합장은 이렇게 평범하지 않은 사업을 버티게 해준 한 축으로 건설사업관리(CM) 회사를 꼽는다. 커먼즈 종암이 택한 CM사는 한미글로벌이다.
일반 아파트보다 훨씬 많은 평면 유형, 국내 아파트에선 처음 시도하는 목조 시공, 공사 비용과 기간이 더 소요되는 패시브(단열 등 성능 강화로 에너지 효율을 높이는) 공법, 개운산마을 특유의 성격을 고려한 개방적 커뮤니티 공간…. 한미글로벌은 조합의 이러한 요구들에 공감하고, 전문성이 부족한 조합을 대변해 건설사와의 조율 작업을 하고 있다.
커먼즈 종암이 목조·패시브 주택을 택한 건 ‘탄소중립’이란 시대 흐름에 발맞출 뿐만 아니라 ‘잘 지은 아파트’를 원했기 때문이다. ‘국내 최초 목조 아파트’란 점은 향후 입주자 모집에서 홍보 포인트가 될 것이란 판단도 깔렸다. 굳이 핀란드의 유명 임업회사에서 목재를 조달하는 이유다. ‘웰니스’(wellness·육체적·정신적 건강을 추구하는 생활 방식)를 지향하는 사람들의 관심을 끌어모으는 것이다.
아파트 시장에 던지고픈 메시지도 있다. 신씨는 “건설업계는 패시브 주택을 못 짓는 게 아니라 분양하면 끝이니까 굳이 잘 짓고 싶지 않은 것”이라며 “겨울엔 춥고 여름엔 덥고 관리비도 많이 나오는 것에 소비자들의 불만이 분명 있는데, 아파트가 단순 자산화됐다보니 생활의 불편은 가볍게 여기는 경향이 있다”고 말했다.
커먼즈 종암은 커뮤니티 공간에 공을 들였다. 다만 다른 정비사업에서 추구하는 ‘고급화’와는 다른 결이다. 주민들로 꾸린 협동조합이 카페, 어린이집, 도서관 등 부대시설의 설계뿐만 아니라 운영까지 지속해서 맡는 모델을 시도하고자 한다. 무료하게 지내는 고령 주민을 어린 자녀를 둔 부부와 연결해 자녀 돌봄을 맡도록 주선하거나 카페에서 바리스타로 일하게 하는 등의 플랫폼 역할을 한다는 구상이다.
커먼즈 종암의 커뮤니티 공간은 근처 다른 아파트 주민 등 누구나 이용할 수 있게 개방할 예정이다. 근처 개운초등학교에 면한 부분 외엔 담장도 설치하지 않는다. 지방자치단체가 새로 조성하는 대단지에 용적률 인센티브의 대가로 요구하지만, 정작 완공 후엔 잘 지켜지지 않는 것들이다.
이 조합장은 “정부와 조합이 인센티브와 공공적 가치를 주고받으며 각각 ‘절반의 이익’을 실현하는 게 소규모 정비사업 사업성을 높이는 길”이라고 말했다. 커먼즈 종암은 2028년 완공을 목표로 하고 있다.
근로자의 날이 63년 만에 ‘노동절’이라는 제 이름을 되찾고 올해 처음 법정공휴일로 지정됐지만, 여전히 많은 노동자들이 거리로 내몰리고 있다. 평생을 바쳤던 일터에서 해고됐거나 해고될 위기에 처한 노동자들은 노동절이 ‘이름을 되찾았다’는 구호를 넘어 노동의 가치와 존엄을 높이고 실질적인 권리를 되찾을 수 있는 계기가 돼야 한다고 말했다.
노동절을 사흘 앞둔 지난 28일 우창코넥타 소속 노동자들은 청와대 앞에서 오체투지 행진을 하고 있었다. 이들은 “몸이 망가지면서까지 투쟁을 이어오고 있는 것은 성실하게 일해온 노동자들이, 우리처럼 아무 보호 없이 버려지는 일이 다시는 발생하지 않도록 그저 권리를 지키기 위한 최소한의 저항”이라고 말했다.
우창코넥타는 충남 천안에 있는 자동차 부품 제조업체다. 1996년 설립돼 매년 흑자를 내던 건실한 기업이었지만, 올해 1월 22일 파산했다. 노동자들은 이 때까지도 파산 사실을 모르고 있다 퇴근 2시간 전에서야 전직원이 집단해고 통보를 받았다. 그렇게 우창코넥타 노동자 65명은 그날 이후 투쟁을 이어가고 있다. 사실상 첫 노동절인 1일은 이들이 거리로 나선 지 100일째 되는 날이다.
우창코넥타 노동자들은 지난 22일 회사가 있는 천안에서부터 경기 화성·수원 등을 거쳐 100㎞ 이상을 걸어 국회와 청와대 등을 찾아 억울함을 호소했다. 바라는 것은 고용승계로, “인대가 끊어지고 뼈가 부러지는 기분이었지만 멈출 수 없었다”고 말했다.
이들은 우창코넥타를 인수한 현대자동차 협력업체인 모베이스(모베이스전자)가 ‘기획파산’을 했다고 주장한다. 우창코넥타가 가진 현금과 자산을 빼돌리고 파산시켜 합법적으로 채무를 탕감받은 뒤 다른 기업에서 생산활동을 하려 했다는 것이다. 그 근거로 모베이스 인수 이후 부채율이 급격하게 증가했다는 점을 들고 있다.
모베이스가 우창코넥타를 인수하기 직전인 2018년 부채율은 130%였지만 2019년 인수 이후 270%까지 급등했다. 2022년 부채율은 5560%까지 치솟았으며 2023년부터는 자본 잠식 상태에 빠졌다. 순자본은 2018년 306억원에서 지난해 4억8000만원으로, 매출도 800억에서 180억으로 쪼그라들었다. 같은 기간 영업이익도 80억에서 33억원 적자로 돌아섰다. 회사는 기울기 시작했고 결국 파산에 이르렀다.
하루 아침에 일터를 잃은 노동자 중에는 짧게는 10년, 길게는 30년 가까이 일한 이들이 많았다. 우창코넥타에서 26년간 근무한 이관형씨(52)는 “회사 초창기인 1994년 입사해 생산라인이 3개일 때부터 일했다”며 “라인이 20개를 넘고 중국에 자회사를 만들 때는 내가 성장한 것처럼 뿌듯했다. 그렇게 열심히 일했는데 노동의 대가가 이런 결말이라니 황망하다”고 말했다.
김민정 민주일반연맹 세종충남지역노조 우창코넥타지회장은 “우창코넥타 파산을 인정하는 것은 노동자들을 부당한 방식으로 대량 해고하는 것을 법원이 인정하는 셈”이라며 “대한민국이 점점 더 노동자들에게 불공평한 세상으로 바뀌는 것이다. 이를 막기 위해서라도 이 투쟁을 멈출 수 없다”고 했다. 김 지회장은 28일부터 청와대 앞에서 노숙농성을 하며 무기한 단식에 들어갔다.
기업회생절차(법정관리)를 밟고 있는 홈플러스에서 일하는 노동자들도 노동절을 마냥 반길 수만은 없는 처지다. 법정관리 기한이 또 두달 연장됐지만, 홈플러스는 회생절차를 시작한 지 1년이 되도록 정상화 방안을 좀체 찾지 못하고 있다.
그 사이 전국 곳곳의 점포들 ‘부실 점포 단계적 정리’라는 명목하에 줄줄이 폐업하고 있다. 홈플러스는 폐업 지점에서 일하던 노동자들을 인근 다른 지점으로 배치하고 있지만, 먼 지역으로 배치되는 경우도 적지 않다. 출퇴근 부담으로 사실상 일을 계속하기 어려워 반강제적으로 그만두는 경우도 많다.
남아있는 지점에서 일하는 노동자들 역시 ‘언제 내 순서가 올지 모른다’는 불안에 떨고 있다. 홈플러스를 인수하겠다는 기업이 나타나지 않으면서 결국 청산으로 가는 것 아니냐는 우려도 크다.
홈플러스에서 24년간 일한 이미숙 마트산업노조 홈플러스지부 북수원지회장은 “지난 1년 사이 2000여명에 달하는 노동자가 홈플러스를 떠났다. 급여도 밀리고 있다”며 “그런데도 (대주주인) MBK는 홈플러스를 살리겠다는 의지 자체가 없는 것 같다”고 말했다.
이 지회장은 홈플러스 법정관리 기한이 연장된 것과 관련해 “언제까지 이렇게 갈 수 있을까, 계속 ‘외줄타기’를 하는 기분”이라며 “노동절을 맞는 기분이 오히려 무겁다”고 말했다. 그러면서 “노조를 만들고 지난 10년 동안 처절하게 투쟁했지만 아직 한국 사회에서 노동자 권리가 제대로 지켜지고 있는지 잘 모르겠다”며 “노동자 관련 이슈가 터지면 무언가 바뀔 것처럼, 노조 요구를 들어줄 것처럼 하지만 그때뿐이었다”고 말했다.

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